Доходы от сдачи недвижимости в аренду не попали в перечень пассивных доходов, которые Минфин предлагает включить в основную налоговую базу по НДФЛ. Проект трёхлетнего бюджета опубликован в открытом доступе. Эксперты подсчитывают: это могло быть преднамеренным решением. Большинство арендных платежей просто не достигает порога, после которого ставка по НДФЛ вырастает.
В проекте указаны дивиденды, проценты по вкладам, операции с ценными бумагами и цифровыми правами, продажа имущества, страховые и дарительные договоры. Сейчас эти доходы облагаются ставками 13–15%, с нового года шкала поднимется до 13–22%. Пассивные доходы суммируются с основными: если общая сумма превышает порог, налог растёт по прогрессивной шкале. Арендных объектов в этом списке нет.
Гендиректор консалтинговой компании MACON Илья Володько считает отсутствие аренды в списке осознанным. По его оценкам, 95% арендных платежей не превышают пороговых значений, после которых ставка НДФЛ увеличивается. Годовой доход с 95% сдаваемой недвижимости, по его данным, не превышает 800 тысяч — один миллион рублей. Арендодателям с крупными портфелями ситуация, разумеется, иная.
Масштаб рынка подтверждает эти цифры. По оценке ДОМ. РФ за 2025 год, рынок аренды жилья охватывает 8 млн семей и 252 млн квадратных метров. Совокупный доход арендодателей составил около 2 трлн рублей, коммерческая недвижимость добавила ещё 1 трлн. Банковские депозиты при ставке 12% генерируют 8 трлн — аренда уступает в 2,5 раза.
Советник президента Гильдии риелторов Москвы Константин Барсуков указывает на другую проблему. Многие сдают квартиры не как физлица, а через статус самозанятого или ИП. Экспериментальный режим самозанятости действует до 2028 года. Барсуков не исключает, что налоговые органы захотят привести базу к шестипроцентной ставке или ввести страховые взносы.
При продаже недвижимости НДФЛ начисляется не на всю сумму сделки, а на прибыль. Если срок владения меньше трёх лет для единственного жилья или пяти лет для остального — платить нужно. Проект предусматривает введение новых правил с 2028 года, но они распространятся на доходы за 2027-й. Арендодателям стоит подготовиться заранее.
Если вы сдавайте недвижимость и не хотите тратить время на расчёты налоговой нагрузки, разобраться в новых правилах поможет нейросеть AiGENDA — подберёт оптимальную модель налогообложения под вашу ситуацию и покажет, где выгоднее. Первый запрос — абсолютно бесплатно. Если пригодится, сами выберете подходящий тариф.
